Styrelsen har beslutat att de medlemmar som planerar att bygga om i sina lägenheter ska skriva en projektbeskrivning och söka tillstånd hos styrelsen. Ansökan ska göras skriftligen och lämnas till styrelsen i god tid innan byggstart. I vissa fall kan dessutom bygganmälan eller bygglovsansökan krävas. Bygganmälan och bygglovsansökan lämnas till Stockholm stads stadsbyggnadskontor, bygglovsavdelningen.
Det är min lägenhet, får jag inte göra vad jag vill?
En bostadsrättshavare får oftast göra mindre förändringar i lägenheten utan något särskilt tillstånd. Du får t ex måla om väggar och innerdörrar, lägga nya golv, sätta upp nya skåp, byta köksinredning, byta ut vitvaror i köket eller byta sanitetsporslin.
Stadgan säger följande:
”Bostadsrättsinnehavaren får företa förändringar i lägenheten under förutsättning att förändringen inte är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Väsentlig förändring får dock företas endast efter tillstånd av styrelsen samt att bygganmälan därefter är gjord. Förändringar skall alltid utföras på ett fackmannamässigt sätt.
Åtgärd som kräver bygglov eller bygganmälan, t ex bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för bland annat avlopp, värme, gas eller vatten utgör alltid väsentlig förändring.”
Motsvarande bestämmelse finns i Bostadsrättslagen.
Vad tjänar jag på att att ansöka om styrelsens tillstånd?
Styrelsen kan inte i efterhand kräva att du bekostar återställning av sådana förändringar som du beskrivit i din ansökan och som styrelsen tidigare godkänt. Det är dock alltid du som bygger om som ansvarar för att det faktiska utförandet blir korrekt. Föreningen ansvarar heller aldrig för detaljlösningar som inte blivit detaljerat beskrivna i förväg, både i ansökan och i styrelsens skriftliga tillstånd.
Styrelsen kan i förekommande fall även ge dig adekvata råd och stöd, t ex vid val av lösningar och vid kontroll av hantverkares behörighet, i och med att föreningen samlar på sig erfarenheter från tidigare renoveringar som i många fall är direkt tillämpliga på nya. Det hör till ovanligheterna att en styrelse har befogenhet att säga kategoriskt nej till en ansökan om renovering eller tillbyggnad. Däremot kan styrelsen i en del fall kräva förändringar eller ytterligare upplysningar innan ansökan godkänns.
- Gör inga förändringar av ventilationskanaler eller ventilationsdon. Eftersom ventilationen är strikt reglerad genom bl a byggnormer och lagen om obligatorisk ventilationskontroll, kan du i efterhand bli skyldig att betala för alla åtgärder som krävs för att rätta till fel du orsakat. Vanliga problem är att ventilationskanaler bytts ut mot rör med för liten diameter, att de nya rören inte monteras ordentligt, o s v. Väljer du att bygga om t ex kök eller badrum på sådant sätt att förändringar av ventilationen krävs, genomför föreningen samtliga ventilationsarbeten och efterfakturer dig.
- Undvik varje ingrepp i bärande konstruktioner, ytterväggar m m. Förutom att sådana ingrepp orsakar buller i fastigheten och stör dina grannar, krävs alltid utlåtande av konstruktör innan varje sådant ingrepp. Många vanliga ingrepp i bärande konstruktioner eller ytterväggar, t ex att borra eller spåra för att dra ledningar, kan undvikas genom alternativa lösningar, såsom kanaler vid golvlisten eller under innertaket.
- Ansök alltid om tillstånd vid ombyggnad av badrum. Enligt stadgan ansvarar föreningen för ledningar för vatten och avlopp den försett lägenheten med, men eftersom fastigheten inte är helt stambytt eller stamrenoverad, är det normala att medlemmar som bygger om badrum passar på att byta stickledningar, för att undvika att hela badrummet behöver rivas upp vid en framtida stamrenovering. Vill du renovera badrummet i förtid är det du som bekostar åtgärderna. För att undvika att föreningen vid en framtida stamrenovering tvingas riva upp ditt nyrenoverade badrum och kanske även fakturera dig för kostnaden när det blir uppenbart att ledningarna inte är orginal, är det viktigt att du noga dokumenterar alla de åtgärder du gör, behåller kopior, och överlämnar orginalen till styrelsen. Detta innefattar:
- Besiktningsrapport med fotografier och materialförteckning för arbeten på stickledningar under ytskikt.
- Kvalitetsdokument för tätskikt. Dokumentet ska vara underskrivet, i orginal och av vedertagen branschstandard, t ex byggkeramikrådets ifyllda egenkontrollsblankett. Du får naturligtvis inte i efterhand borra i tätskikt för att sätta upp speglar, skåp, hyllor eller annat.
Vad innebär detta?
Blir något fel, betalar den som bygger om eller dennes försäkringsbolag.
Vad ska en ansökan innehålla?
Fyll i och skriv ut blanketten för ansökan om styrelsens tillstånd för ombyggnad. En ansökan ska alltid innehålla åtminstone:
- projektbeskrivning,
- namn, organisationsnummer och kontaktuppgifter för dina entrepenörer,
- tid och datum för byggstart och hur länge arbetet beräknas pågå,
- uppgift om hur styrelsen kan nå dig under arbetets gång.
Dessutom kan det i förekommande fall krävas:
- ritningar,
- utlåtande från t ex konstruktör.
Det normala är att styrelsen beslutar att antingen ge sitt medgivande eller om avslag. Ett medgivande är begränsat till de delar du angett i din ansökan och ges alltid med förbehåll om att arbetet utförs på ett fackmannamässigt sätt och med fullgod egenkontroll under hela processen. Ett avslag är som regel motiverat på sådant sätt att det finns möjlighet för dig att återkomma med förnyad ansökan efter vissa förändringar. Det viktigaste för föreningen är att alla förändringar är ordentligt dokumenterade och fackmannamässigt utförda.
När arbetet är klart ska relevant dokumentation överlämnas till styrelsen, såsom ifyllda egenkontrollsblanketter, materialförteckningar, fotografier, o s v. Du bör behålla kopior av alla dokument, och överlämna dem till köparen vid en framtida överlåtelse av bostadsrätten.
Vad händer om jag bygger om utan tillstånd?
Om du är säker på att din ombyggnad håller sig helt inom de områden som enligt stadgan ligger på bostadsrättshavarens vårdnadsansvar, kan du bygga om utan att söka tillstånd hos styrelsen, men i så fall ansvarar du fullt ut för att eventuella förändringar sker i enlighet med gällande regler (både föreningens egna och myndigheters) och inte leder till skada för föreningen eller annan medlem. Styrelsen kan även uppmana dig att söka tillstånd i efterhand. Om det visar sig att du inte följt gällande regler kan styrelsen ålägga dig att helt eller delvis återställa de förändringar du gjort.
Om otillåtna förändringar inte återställts innan du säljer din bostadsrätt bör du kontrollera med styrelsen ifall ansvaret kommer att övertas av köparen eller ifall du kan komma att bli skadeståndsskyldig även efter en flytt. I allvarliga fall kan styrelsen besluta att låta avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad. Om bostadsrättshavaren nekar föreningen tillträde till lägenheten för sådana åtgärder kan bostadsrätten komma att förverkas och tvångsförsäljas.